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 一、案例名称

D某、L某诉C某所有权确认纠纷一案。

二、裁判要旨

本案争议焦点为：案涉房屋的权属应如何认定。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

本案中，作为支持原告D某、L某诉请的理由有：

第一，虽然案涉房屋的产权登记在C某名下，但根据C某在本案中的自认及其出具的《确认书》，可以认定案涉房屋的所有权并不属于C某。第二，根据D某、L某提供的商品房买卖合同、公证书、房产共有权证、土地使用权证、可以认定在D某、L某将案涉房屋过户给C某之前，D某、L某享有案涉房屋所有权。第三，2006年无锡仲裁委员会调解书确认案涉房屋归L某，由开发商配合办理过户手续，现也无证据证明该调解书已被撤销。第四，在D某、L某取得案涉房屋所有权证后，L某是否向开发商支付过房款，系D某、L某与开发商之间的债权债务关系，并不能以此否认L某享有案涉房屋的所有权。

三、案情简介

D某、L某为夫妻关系，C某为D某外甥女。2003年4月，L某与无锡某房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，由L某购买两套商铺，同年11月，双方对购房合同进行了公证。2006年9月15日，D某、L某夫妇为案涉房屋、土地使用权办理了产权证。2006 年 9 月 18 日，因D某2（系D某姐姐、C某母亲） 要求，将上述两套房屋转移至C某名下代持，2007年1月8日， C某办理了案涉房屋、土地使用权的产权证。C某分别于 2007年10月19日、2018年9月1日出具了《确认书》，确认房屋系代持，房屋的实际权利人为D某、L某。在房屋代持过程中，案涉房屋的出租、缴税、管理等事项均由D某一方负责，原本产权证原件由D某保管，但D某丢失后，C某自行补办但 拒绝交由D某，直至 2018年年底，D某、L某多次要求C某配合办理房屋的过户手续，但C某以不愿承担过户、租金的税金风险为由拒绝配合，D某、L某无奈之下诉至法院，请求判令案涉房屋的所有权归D某、L某共同共有，C某应配合将案涉房屋转移登记至D某、L某名下。

庭审中，C某认可房屋并非其所有，但是也并非D某、L某合法取得，并当庭申请无锡某房地产公司原法定代表人C某2、D某2作为证人出庭作证，试图证明该房屋应属于C某2所有，C某2后又申请作为第三人参与庭审，主张对房屋的所有权。

在审理过程中，D某、L某无法提供房款的支付凭证，并且在排除借名买房的情形下，D某、L某对于C某的代持无法给出合理的原因。无锡某房地产公司（吊销未注销）又在无锡市中级人民法院另行起诉，要求确认与L某的买卖合同无效，本案被中止审理，在房地产公司案件因为仲裁条款被裁定驳回后，继续审理并已经作出判决。

四、律师谋略

漫修所俞冬梅律师接受原告方委托，积极整理案件材料，梳理案件事实，归纳可能的争议焦点，确定代理思路。

严格来讲，只有符合因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等引发物权变动的；因继承取得物权的；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权情形之一的，才可以提起确权之诉，而房屋代持关系并非登记错误，也不属于上述确权的范围，只能要求转让登记，即要求代持方履行代持协议。但是目前各地法院对此裁判并不统一，在广州、北京等地区的法院只支持转让登记的诉请，江苏一些地区法院也会支持确权和转让登记的诉请。

无论确权诉请能否得到法院支持，借名方提起诉讼的最主要目的在于将房屋登记至自己名下，然而代持方作为名义上产权登记人具备必然的权利推定力，该推定力虽只及于权利，不及于事实，借名方主张为真实权利人的，所举证据也必须达到排除合理怀疑的程度，即借名方除证明为实际出资方、实际管理所涉房屋，也同样要证明双方确实存在代持关系，并排除赠与、借款买房等其他合理怀疑情形。

推翻物权登记的难度不仅仅在于要承担完全的举证义务证明享有真实所有权，也在于查明代持关系后，代持原因是否合法合规，比如北京地区法院不仅需要审查代持关系发生时的房地产调控政策，还会考虑目前办理转让登记时的调控政策，如当事人避免限购后要求法院确权、过户的很难支持。并且，在房屋代持关系下，借名方并不享有对房屋的物权，房屋一旦陷入被执行的境地，借名方也无法依据代持协议、出资凭证、实际占有情况等请求确认物权，从而排除执行。

因此，结合本案情况，主要争议焦点为房屋权属的认定，包括应对C某2以及房地产公司的确权行为，同样在启动案件之前，需要考虑到通过查封保护房屋，规避代持原因以及判项面临房地产调控政策障碍，以及向当事人披露确认物权的难度。

五、裁判结果

无锡市中级人民法院法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出（2019）苏02民初407号一审判决支持D某、L某的诉讼请求，驳回C某2的诉讼请求。

六、实务经验总结

为加强和完善房地产市场调控措施，司法是必不可少的防线之一，对于借名方而言，房屋代持法律风险较大，勿以一张代持协议就可以高枕无忧，不仅无法对房屋享有物权的保护，而且一旦与代持方涉诉后，一方面需要承担高度举证责任，另一方面需要面临司法对房地产调控政策的审查。