正义可能会迟到，但永远不会缺席

          一、案例名称

上诉人（上诉人、一审原告）SJD诉被上诉人（被上诉人、一审被告）常州市武进区LCJD办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷

二、裁判要旨

二审法院认为被上诉人提交的付款凭证，不能反映双方已经就回购房的面积、单价、总价款、支付方式等内容达成一致意见，缺失合同成立的主要内容，故不能认定双方已经达成了回购协议。

二审法院依法判决撤销常州经济开发区人民法院（2017）苏0492民初1489号民事判决，双方签订的《房屋拆迁安置协议书》继续履行，被上诉人向上诉人支付2010年1月15日起至安置房交付之日起按面积250.96平方米、6元/平方米/月计算的过渡费。

三、案情简介

本案原告在一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行双方签订的《房屋拆迁安置协议》，为原告在DF公寓二期小区安置4套住房（其中120平方米二套和80平方米二套），并协助完成房屋登记过户手续；2.依法判令被告支付原告自2006年7月7日起至2016年7月6日止的过渡费267091.2元及此后的过渡费（自2016年7月7日起至安置完毕之日止，按370.96平方米×36元/平方米/年×实际过渡年数的2倍计算）；3.依法判令本案诉讼费用由被告承担。

一审法院经审理，认为被告在审理过程中提交的记账凭证能够证明原被告双方达成对安置房的回购意思表示，同时被告存在误发原告过渡费105765元的事实，应在回购款中予以扣除。故一审法院判决：1.被告在判决生效之日起十日内支付给原告12501元；2.驳回原告其他诉讼请求。

原告不服一审判决，向常州市中级人民法院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人认为一审法院存在认定事实错误，双方之间从未有达成任何关于回购安置房的意思表示；一审法院审理程序存在错误，对于应当查明的基本事实，即未调查也未给予一审原告合理的答复和理由，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于人民法院调查收集证据的相关规定；一审判决适用法律错误；一审法院的裁判超出了被上诉人的抗辩范围。

常州市中级人民法院经审理依法作出二审判决。

四、律师谋略

代理律师在代理本案后，结合案件事实情况，经过调查取证和对一审案件材料的分析，作出如下代理意见：

（一）、原审第三人CCY的行为构成无权代理且不属于表见代理，未经上诉人追认不应对上诉人产生效力

CCY领取DF公寓小区14幢甲单元602室房屋的行为属于无权代理。

2005年7月7日上诉人与东元公司签订拆迁补偿协议，2005年7月7日上诉人与东元公司、拆迁办签订拆迁安置协议。上述两份协议均为上诉人本人签字，且协议达成后上诉人从未以书面方式委托任何人代理其办理上述协议的相关事宜，被上诉人也从未以任何方式通知上诉人办理安置房领取手续。上诉人作为完全民事行为能力人，除非其本人亲自前往街道办理安置房领取手续，或者以书面方式委托他人且由具有委托权限的代理人携带协议原件前往街道办理手续，否则产生的结果非经上诉人本人追认不应对其发生效力。

在CCY办理领房手续时有下列问题需要注意：

（1）一审法院认为CCY作为上诉人的儿媳身份足以让街道相信CCY有代理权，本律师不予认可。

通过本律师的调查取证，发现的确存在拆迁户让自己的近亲属代为办理拆迁相关事宜的情况，但这种情况是有前提条件的。第一，代为办理的是诸如父母、配偶、子女等近亲属；第二，代为办理的事宜仅仅是领取过渡费等简单事项，而不会牵涉到改变协议确定内容、代为领取房屋、代为结算款项等复杂程序或涉及到被代理人相关权利的事项；【在此提交关于证人CFX的一份《证人询问笔录》、《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁补偿协议书》，证明如上事实情况】第三，代为办理事项后，街道会对所办事项（如果涉及到金额还会将具体金额和结算方式）由街道具体办理事项的工作人员在协议原件上手写注释予以证明。上述条件可以说是缺一不可。

本案CCY代为上诉人领取过渡费上诉人本人予以认可，但是代为领取安置房屋上诉人并不知情。仅仅凭借CCY是上诉人儿媳的身份并不能就此认定街道足以相信CCY具有代理权限。

（2）上诉人于2006年6月—2011年8月在房东陈云妹处租房的事实情况，在某种程度上印证了本律师在上述（1）中的观点。

根据原告在一审中出具的证据材料（房东陈云妹书写的一份《情况说明》）可证明上诉人在2006年6月—2011年8月居住在兴隆巷5号楼。CCY领取DF公寓小区14幢甲单元602室房屋的时间是2007年2月16日。如果上诉人对CCY领取房屋的情况是知情甚至授权的，为何没有在领取房屋后入驻其内，这显然有悖常理。

另外上诉人的儿子SF于2008年3月13日与万众公司签订拆迁补偿协议，于2008年3月13日与拆迁办签订安置协议。如此看来，上诉人有合理理由认为CCY领取的房屋是属于SF、CCY夫妇自己的房屋，因为上诉人自己从未有任何书面授权过CCY代替其领取房屋，这也就很好解释了为什么CCY领取了DF公寓小区14幢甲单元602室房屋后上诉人仍居住在兴隆巷5号楼却没有搬进DF公寓的原因。

（3）CCY无权代理上诉人从被上诉人处领取所谓的“回购款”40万元。

首先本律师郑重申明该40万元款项的性质应当属于借款，而非回购款，具体原因本律师会在下文予以阐述。在此从代理角度而言，至少本律师认为被上诉人单方面认为该款项是回购款性质没有事实与法律依据。其一，在上诉人签字的拆迁协议与补偿协议中，没有任何内容与回购款有关联。其二，上诉人从未书面授权CCY办理回购房屋的相关事宜。其三，回购房屋的性质从根本上是对上诉人签订的两份协议内容的推翻，关乎到上诉人本人的重大利益。如此至关重要的事项，既牵涉到40万元这笔不小的数目，又是对上诉人本人签订协议的根本变更，再加上上诉人本人并未出面又未书面授权任何人代为办理，一审法院仅凭CCY是上诉人的儿媳就认定其有权代理办理所谓的“回购款”，本律师不予认可。

（二）、关于本案中CCY从被上诉人取得40万元款项的性质问题

（1）该款项绝对不是被上诉人所述的回购款

首先，通过本律师对现有证据的分析以及对事实的查证，发现在拆迁户中的确有部分人员和被上诉人办理回购安置房屋事宜，从而从被上诉人拿取到回购款的的情况。但在这其中有几个点需要重点说明：第一街道会与办理回购的人员签订正式的书面回购约定，约定中会对办理回购人员的姓名，办理回购手续的金额等具体事项明确记录，会加盖常州市戚墅堰区被上诉人村民委员会的公章，会有回购人员的本人签字，也会有街道办理人员的签字和对已付金额、结算金额的注释。【在此提供邵介荣签订的回购《约定》予以证明】第二，如果没有上述回购约定，那么街道与回购人员也会在房屋安置协议上就回购事项书写记载，并由相应详细的计算记录。【在此提供陈国兴的《房屋拆迁安置协议书》】第三，在被上诉人提交的证据材料中有一份和章焕清的谈话笔录，作为作为当时拆迁办的现金会计，章焕清明确陈述存在拆迁户回购的大量情况，但是必须要拆迁户本人同意并且和拆迁办签订一份简单的回购协议。通过上述三点，可见被上诉人对于办理回购手续的人员采取十分谨慎的态度和较为严格的程序，在零几年这种电脑、网络并不是十分普遍的情况之下，仍会采用哪怕手写这种书面的方式来和回购人员签订相关协议及手续。结合本案，被上诉人仅是提供一份CCY签字的写有“予付上诉人回购房及补偿款”的付款凭证，来证明其所谓的回购款事实，即与事实情况不符，不能够做到证据充分，也和被上诉人在办理一般回购房屋情况下的程序存在很大出入。如果街道认为回购的过程中也存在不需要签订回购手续仅仅需要回购人员在付款凭证上签字即可的情况，那么本律师希望街道能够进行举证说明，但是必须提交已经保存归档的整套材料以供核实。

其次，本律师对于上述写有“予付上诉人回购房及补偿款”的付款凭证上载明内容的真实性不予认可。CCY明确表示虽然这份付款凭证上的签字是其本人，但是在其签字时并没有书写回购款及补偿款这样的字眼，这几个字是后被上诉人自己加上去的。其次，通过该份付款凭证的复印件，本律师认为“上诉人回购房及补偿款”这几个字的笔迹与其他字的笔迹明显不一样，本律师希望被上诉人在二审过程中能够出示这份凭证的原件以供核实，必要情况下为查明案件事实，本律师是认为有做笔迹鉴定的必要。其三，有一份材料被上诉人的代理律师曾在之前调解的过程中出示过，是载明被上诉人拆迁安置办公室抬头的一分便签纸，在右上角处写着“92”的归卷字样，在这份材料上，括号内的字（预付回购款）字体明显更粗也同其他字体不一致，合理怀疑是街道后期为了配合之前出示的付款凭证而添加上去的。

再次，街道出示的付款凭证上有着街道工作人员朱建清的签字，同时街道提交的证据材料中有一份对朱建清本人的谈话笔录，其中朱建清表明其作为拆迁办副主任，对于领取拆迁款和补偿款的手续、材料还是比较清楚的，同时其也表明如果存在回购的情况，必须要拆迁户本人带着协议原件（这里的协议合理理解为回购协议）和财务对接，办理相关手续，并且朱建清明确表示其具体不经办回购事项。这就很好解释了为什么在邵介荣的回购约定上没有朱建清的签字，因为朱建清不经办回购事项。为什么40万的的付款凭证上有朱建清的签字，因为这压根不属于回购款，回购事项是后期加上去的。为了证明本律师的观点，我们也希望街道能够明确在40万元付款凭证上“回购房及补偿款”的字样是哪位工作人员写的？是否是朱建清所写？如果是那为什么朱建清说自己不办理回购事项？我们对街道提交证据的真实性提出合理怀疑，。如果不是，为什么一张付款凭证需要两个人签字？另一个工作人员是谁为什么不在最后署名？请求法院依法查明事实真相。

（2）对于该款项的性质，本律师认为应当是借款

首先明确几个事实情况：上诉人签订拆迁协议与安置协议的时间是2005年7月7日，CCY在拆迁办拿取10万元款项的时间是2006年8月8日，拿取20万元款项的时间是2006年10月8日，SF签订拆迁协议和补偿协议的时间是2008年3月13日。由此看来，上述两笔费用合计三十万元至少不能够认定是SF的拆迁款，因为拿钱的时间远远早于签订拆迁和安置协议的时间。当然更不可能回购款。

其次，本律师通过和CCY的沟通询问，了解到上述30万元款项实为借款。之所以街道能将该款项借给SF，除了办理款项的负责人员朱建清俞惠政和SF关系不错之外，还因为取款之时上诉人已经和街道签订了安置协议。作为上诉人的独子，朱建清，俞惠政也认为SF没有理由不归还上述款项。当时虽然是借款，但是付款凭证行还是写明是拆迁补偿款、房款。

最后到本案的四十万元款项，无论是从付款凭证上的形式上而言，还是经办人员都是朱建清的签字而论，两者如出一辙、高度类似、手续相同，因而本律师合理认为本案四十万元应当属于CCY对街道的借款。

    五、裁判结果

二审法院判决如下：1.撤销常州经济开发区人民法院（2017）苏0492民初1489号民事判决；2.上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议书》继续履行；3.被上诉人于判决生效之日起十日内向上诉人支付2010年1月15日起至安置房交付之日起按面积250.96平方米、6元/平方米/月计算的过渡费。4.驳回上诉人其他诉讼请求。

    六、实务经验总结

对于此类复杂的民事案件，代理律师要准确分析案件中的民事法律关系，结合基础事实做好证据的搜查补充工作。在完整的证据材料前提下，分类梳理，准确把握案件争议焦点，完善代理意见。坚持认真严谨的办案态度，公平公正的法律理念，维护当事人的合法权益。