集体经营性建设用地上房屋买卖过户问题探析

 一、案例名称

甲某与XC公司房屋买卖合同纠纷案。

二、裁判要旨

法院认为，房屋买卖合同系原被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。本案房屋所涉土地为集体经营性建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第63条的规定，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让。该条法律规定结束了集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，为本案判决提供了最重要的法律支撑。

三、案情简介

2016年甲某与XC公司签订了房屋买卖合同，XC公司将其名下面积3000多平方米的集体建设用地使用权及其上房屋转让给甲某，合同约定在甲某支付首付款后，XC公司应负责办理相关手续，将房屋所有权转移登记至甲某名下。合同签订后，甲某按约支付了首付款。在办理所有权转移登记期间，由于XC公司欠有大量外债，案涉房屋被法院查封，所有权转移登记无法完成。同时，当年集体建设用地使用权转让也缺乏明确的法律规定，转移登记的办理遇到障碍。

但随着土地管理法2019年的修订，集体建设用地使用权转让有了明确的法律规定，甲某遂提起本案诉讼，诉请XC公司履行协助过户义务，将案涉房屋土地使用权转移登记至甲某名下，并承担所需税费。

XC公司答辩称，房屋买卖合同中土地使用权转让部分违反了当时的土地管理法第63条的规定，而违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，故其认为土地使用权转让无效。

四、律师谋略

漫修所律师接受甲某委托后，立即着手展开工作。

首先，调查了案涉房屋及土地的权属情况、登记情况及查封、抵押情况，了解到本案案涉房屋为有证房屋，房屋所有权人为XC公司；本案案涉土地为集体经营性建设用地，土地所有权人为镇政府，一次流转登记在XC公司名下。目前房屋上有多道查封，并存在抵押登记。故本案办理过程中，如何解除查封，涤除相关抵押权就是本案的关键之一。

其次，分析研究了集体建设用地使用权流转在法律层面、政策层面、实践层面的源流演变，研究了当时的土地管理法第63条的正确含义。经过分析，认为集体建设用地使用权流转不违反法律、行政法规的强制性规定，应该是合法有效的。故本案办理过程中，力争集体建设用地使用权流转合法有效，就是关键之二。

第三，集体建设用地使用权流转，还需要探明土地所有权人对于流转的态度，取得土地所有权人的支持。这是本案的关键之三。

五、裁判结果

经过代理律师的不懈努力，案涉房屋上的查封措施最终全部解封、抵押权也已经涤除。在土地所有权人同意流转的前提下，法院认定，集体建设用地使用权流转并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法院支持了甲某的诉讼请求，判决XC公司于判决生效之日起十五日内协助甲某将案涉集体土地使用权证项下的土地使用权转移登记至甲某名下，因变更登记产生的税费由双方依法承担；于判决生效之日起十五日内协助甲某将案涉房屋所有权证项下的房屋所有权转移登记至甲某名下，因变更登记产生的税费由XC公司承担。

六、实务经验总结

通过本案的办理，可以总结出：在房屋买卖合同纠纷案涉及房屋过户的诉请时，首先应查明案涉房屋及土地使用权的情况，看其是否已进行了初始登记，房屋是什么性质、土地使用权是什么性质，进而判断是否能够过户，是否具备过户条件。不同性质的房屋及土地，过户条件各不相同，应区别研判。如果是集体建设用地，还需取得土地所有权人对于流转的支持。如果房屋及土地上有查封有抵押，还需要考虑采取何种途径解除相关查封措施及涤除抵押权。