到底是买方还是卖方应当偿还二手房上的抵押贷款？

          一、案例名称

周某诉符某、王某房屋买卖合同纠纷。

二、裁判要旨

当事人对房屋买卖合同中重要事项约定不明导致合同不能履行，由此引发的追究违约责任的纠纷中，约定不明不能归咎于任何一方的，双方互不负违约责任。若中介方就订立合同、提供中介服务存在过错的，则当事人可以向中介方主张赔偿责任。

三、案情简介

2018年10月1日，周某与符某、王某签订《江阴市房地产买卖合同》一份，约定符某、王某自愿将自己名下的一套房屋出售给周某，成交价格为118.8万元。付款方式为：周某于2018年10月1日支付符某、王某购房定金10万元；于2018年11月30日办理贷款手续，于2018年12月15日再付款53.8万元；以银行放款为证到江阴市不动产交易管理中心处办理过户时付55万元等等。同日，周某支付了10万元购房定金。

由于涉案房屋上有抵押贷款，对此周某认为，符某、王某应当在2018年11月30日前先行办理抵押注销手续，现未予办理相关手续，构成违约；符某、王某则认为，针对抵押注销手续没有约定具体的办理时间，应由周某先行垫付资金后再行办理，现周某拒绝垫付资金，构成违约。双方就此发生争议，无法协商一致，符某、王某遂将涉案房屋又卖给第三人，并办理了所有权转移登记。由于符某、王某亦未退还周某10万元定金，周某诉至法院，要求其双倍返还定金。诉讼过程中，符某、王某退还4万元给中介方，中介方退还3万元给周某。

四、律师谋略

本案一审立案后，漫修所倪娟律师接受原告方周某的委托，在庭审中，合同中对于二手房屋上的抵押贷款由谁垫付没有明确约定，双方对于“于2019年11月30日办理贷款手续”的理解存在分歧而产生了纠纷。漫修律师向一审法院递交了三页代理词，分析论证本案合同中“于2018年11月30日周某办理贷款手续，于2018年12月15日再付款符某、王某53.8万元”的恰当理解。

考虑到二审仍然是围绕买方周某是否应当支付涉案房屋上的贷款余额的问题，而该问题在交易习惯上，一般是买方负责。为此，我们也向当事人释明了法律风险，当事人亦能理解，并认为只要能拿回10万定金即可。二审诉讼中，我方最后的代理意见认为，涉案房屋已经过户，出现合同法律上或事实上不能履行的情形，且卖方也已通过出售房屋获得了相应利益，周某未能买到房屋且也不能归咎于其，因此周某不应承担10万定金损失。基于公平原则，尽可能维护交易各方的利益，卖方应当向买方返还已支付的10万元定金（实际已退还3万元）。最终，二审法院基本支持我方的诉求。

五、裁判结果

一审法院认为：周某应办理相应贷款来支付该53.8万元，现周某未能按约支付第二期房款，已构成违约，应承担相应违约责任；符某、王某在未通知周某解除合同的情况下，于2019年1月30日前即将房屋出售给他人，亦存在违约。双方在履行合同中均存在违约行为，但相比之下周某的违约程度较大。符某、王某已返还4万元，故一审法院酌定，符某、王某再返还剩余定金4万元。

二审法院认为，判断本案的双方当事人是否存在违约行为，合同未能继续履行的责任应当如何承担，应当以对案涉房屋注销抵押及购房手续办理是否有明确约定为前提条件。本案中，双方就案涉房屋如何办理注销抵押及购房贷款手续未作明确约定，中介方在促成双方当事人达成房产交易时，未对注销抵押及购房贷款事宜作出专门的风险提示说明，二审法院进一步调查询问中介方、双方当事人签约的过程及合同签订后的履行情况，双方当事人及中介方经办人员一致确认，签约当天各方没有指定周某的办理贷款银行，事后也没协商确定，各方面因素相结合，导致周某与符某、王某之间未对案涉合同充分磋商，相应条款产生争议，从而引发纠纷。综上所述，一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决撤销无锡市惠山区人民法院一审民事判决，符某、王某向周某返还定金7万元。

六、实务经验总结

   近年来，随着房地产市场持续火热，调控形势日趋严峻，因房屋买卖产生的纠纷亦趋高发，特别是存量房屋（二手房屋）交易中产生的纠纷。由于二手房屋通常存在抵押贷款，而二手房屋的买卖合同大量是中介方提供的格式合同，内容方面经常存在约定不甚明确之处。因此，律师建议：对重要事项（如房屋坐落、价格、付款时间、交房期限、权利担保、违约责任等）应进行明确约定，做到没有争议且具有可操作性。