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漫修原创丨执行与不良资产处置论坛(六)

 不良资产处置策略简述

 

朱家春 

 

江苏漫修(苏州)律师事务所

 

【内容提要】“世界上没有真正的垃圾,只有放错地方的资源”,这句格言在不良资产处置方面同样适用。不良资产及其他类似债权的处置,需要找对方向、谋对思路、放对位置,才能让不良转良,发挥最大效用。只有策略最优化,才能利益最大化。

 

【关键词】 充分尽调 积极营销 准确定价 深挖线索

 

一、充分尽调,让项目优势尽显

 

尽职调查是不良资产处置的第一道工序,也是最重要的一环,如同打仗,只有事先侦查,全面掌握战场信息,才能做出最精准的决策,所谓“知己知彼,百战不殆”。尽职调查,大体可以分为两类,一是案头尽调,二是现场尽调。而律师办案更多地习惯于前者,比如网搜相关判决书、裁定书、工商信息,查阅不良资产档案等,大多不愿意或不习惯去现场踩点,往往错失重要信息,对项目缺乏直观性和深入性的了解。我们在处置常熟某物流公司债权项目时,现场尽调就为后期处置做出了不可或缺的贡献。因为现场建筑物较多,难以分割抵押物,即使调阅了产权证,从平面图也无法确认。团队请来专业人员,利用无人机航拍现场,再与产权证配图核对,抵押物的边界一目了然。同时,团队认真勘察周边环境,发现附近既有红星美凯龙超市,又有两家大型汽配城和建材市场,掌握了项目特有的商圈优势。此外,团队还走访了该地社区,了解到政府可能对地块调整规划,便及时申请信息公开,掌握了规划的全部文件。从中发现,该地块周围将大量建设住宅,而抵押物土地使用权性质也即将从物流用地更改为商住用地,用于开发周边居民的配套商圈。得知这些信息后,团队制作了详细的债权情况介绍,并将相关材料提供给投资商,最终以高价转让了该债权。

 

二、积极营销,让拍卖充分竞争

 

不良资产的处置,通常有转让、和解和执行等方式,而债权落地往往通过执行,特别是有抵押的债权,最终的处置方式大多为司法拍卖。如何让更多的目标客户获得拍卖信息并了解抵押物,决定着拍卖价的高低。此时律师要充分适应市场规律,做好项目的营销员和推广员。在处置常熟市某水洗有限公司债权项目时,抵押物一套豪华别墅居然在一拍流拍,团队当即确立了积极营销推广争取形成二拍竞争态势的工作思路。随后,团队邀请专业人员前往别墅现场,拍摄大量小区和别墅美图,后期合成精美宣传册。同时,团队还走访附近多家房产中介,以居间费作为酬劳,发动他们帮助寻找潜在客户。二拍开拍前一个月,团队通过公众号、58同城等多个平台同时发布《面朝昆承湖,坐享中式田园生活》的推广帖,点明该别墅坐落在昆承湖畔及227省道周边、学校医院超市等生活配套设置一应俱全、不限购可贷款等众多优势,迅速吸引广大网友关注,当即就有多名意向人联系承办律师并报名参拍。最终,该别墅在经过6位报名者201次竞价后,以超出一拍起拍价100万元的价格拍卖成功,最大限度地实现了债权。

 

三、准确定价,让资产物有所值

 

准确定价是实现债权人利益最大化的前提和保障,手上资产到底是不良资产还是优质资产,谁都不会告诉你,需要你以更全面的信息和更老道的经验加以判断。要习惯于综合考虑各种因素,全面研判大形势小细节,推导出科学合理的定价。在处置吴江某抵押物为工业用地和厂房的债权项目期间,恰逢被代理人某基金公司考核期来临,而考核任务尚有缺口。此时,恰好有投资人提出购买该笔债权,基金方也希望通过债权转让方式快速回现。基金方征求我们意见时,我们做了深入调研,发现当时上海地区正大力推动“退二进三”,淘汰相对落后的产能,大批企业正在寻找新的承接地。而吴江地区对产能的要求相对低于上海,区位优势又仅次于上海,为此成为很多企业新址的不二之选。团队认为吴江的工业用地和厂房价格必定上涨,此时债转损失巨大。基金方采纳了我们的建议,并未转让该债权。半年后,抵押物以网拍形式变现,基金方的回收超出当时约定债转价五百余万元。

 

四、深挖线索,让拒执无处遁形

 

不良资产及类似债权处置过程中,难免会碰到“老赖”,他们有的拒不申报财产、有的拒不返还财产,还有的绞尽脑汁转移财产。然而,这些规避执行的行为毕竟是违法、甚至是犯罪,按照刑事侦查学理论,任何行为都会留下痕迹,总有蛛丝马迹可以回溯真相。对这类不良资产的处置,需要与被执行人斗智斗勇,发现其违法犯罪的线索,进而通过向公权力机关举报其拒执罪、虚假诉讼罪,最终处置新发现的财产,或者与当事人和解,或者对之前的执行行为进行执行回转。我们在处置某纺织公司债权项目时,发现作为该笔债权保证人的公司法定代表人名下并无任何可供执行的财产,而其儿子却掌握着多家公司的巨额股份。通过调取公司工商信息,进一步发现其子取得股份时只有20岁,正在美国留学读书,不可能凭借自身努力获得巨额资金,由此判断这些财产的实际控制人即为该法定代表人本人。团队当即向法院执行局提供了线索,执行局迅速约谈该法定代表人,详细问询其子投资入股的资金来源。该法定代表人非常紧张,被迫主动偿还了该笔债务。

 

类似案例还有很多,有的是借助丰厚的法律知识解决,有的是借助深入的尽职调查解决,有的是借助熟练的谈判技巧解决,有的是借助丰富的市场经验解决,不一而足。总的来说,不良资产及类似债权的处置,是一门对综合能力要求非常高的学问,是一项需要策划和谋略的工作,只有策略最优化,才能实现利益最大化。

 

(责任编辑:顾皖军)