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漫修原创丨破产与重组论坛(十一)

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浅析房产企业破产中购房者的权益保护

 

文 / 高频 丁冬

 

内容提要】在房地产企业破产中,购房者的权益该如何保护是司法实践中的难题。现行法律对购房者的权益保护主要体现在最高院的两个司法解释。但该两个司法解释缺乏上位法依据,且规定也较为模糊,在司法实践中也引起了很大的争议。为解决这些问题,应当将购房者的优先权上升为法律规定,并充分利用商品房预告登记制度,明确应当优先保护的购房者范围,从而为购房者的权益提供实实在在的保护。

 

关键词】购房者权益保护 优先权 不足与完善

 

问题的提出

 

房地产企业破产是近几年来社会关注度较高的企业破产,与一般的企业破产相比,其往往伴随着众多的社会问题,关涉到多方主体的权益分配。其中,购房者的权益该如何分配,在理论界和实务界引起了较大争议。在司法实践中,法院往往倾向于优先保护购房者的权益,法律依据为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《优先受偿权批复》),以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第29条规定,这两个司法解释分别确立了购房款优先于建设工程价款受偿规则、支付购房款超过50%的可以对抗对人民法院裁判文书执行规则。[1]虽然这两个规则并没有明确规定购房款在破产程序中处于优先权地位,但司法实践中,往往都会承认支付了大部分购房款的购房者可以对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权以及职工债权等法定优先权。

 

司法实践中的做法引起了理论界的重大争议,有学者认为,赋予购房者购房款优先于建设工程价款、抵押权的效力,是基于保障购房者基本生存需要的考虑。[2]但也有学者提出了反对意见,有学者认为,购房者基本生活保障的权利属于公民对国家享有的公法性质上的权利,其对应的义务主体为国家,而在破产程序中,购房者对破产企业的权利属于私法性质上的权利,对应的义务是私法上的义务,应当按照破产法的要求公平分配债权,而不是赋予购房消费者以针对国家享有的权利。[3]购房消费者支付房款后遭遇企业破产的情形,属于正常的商业交易风险,理性的购房者在购房前,应当审慎地选择交易对象,以及承受由此产生的交易风险,国家不应对此过多地加以干预,否则就有破坏市场经济的嫌疑。还有反对意见指出,《优先受偿权批复》《执行异议规定》是司法解释,而建设工程价款以及抵押权,是《合同法》《物权法》等法律明确规定的权利,以司法解释创设的权利对抗法律规定的权利,不符合法律位阶的规定,违法了上位法的规定。

 

司法实践中的做法与理论界产生了较大分歧,基于公民基本生存保障的需要而赋予购房款以超级优先权的地位,是否具有法律上的正当性,以及由此而产生的负面影响都是不可忽视的重要问题。本文拟在现行法律框架内对购房者权益优先保护的条件进行探讨,在此基础上,对现行法律存在的缺陷进行分析,进而提出相应的完善建议,以期为司法实践提供些许借鉴。

 

购房者权益优先保护的条件

 

根据《优先受偿权批复》的规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但最高院并未对大部分款项的支付标准进行规定,在司法实践中,法院常常参照《执行异议规定》第29条的规定,将支付房款超过50%作为支付大部分款项的认定标准。如果不符合上述条件,在很大程度上,就会面临着被解除合同的风险。管理人在解除合同后,购房者可以依法向管理人申报债权,但该笔债权应当作为普通债权而不是共益债务。因为,共益债务是破产申请受理后为履行合同而产生的债权,破产申请受理前为履行合同而支付的费用当然不能视为共益债务。

 

但是在预告登记的情形下,情况又会有所不同。在购房者办理了预告登记场合,因预告登记具有债务物权化的法律效果,经预告登记可以限制标的物房屋所有权在将来发生变动,使得购房者与破产债务人之间的债权经预告登记后,取得了准物权的效果,这就限制了管理人解除权的行使。[4]司法实践中,对于办理了预告登记的购房者,法院和管理人往往给予其优先保护的地位,解除权的行使极其谨慎,一般都会选择继续履行合同。另外,预告登记制度还突破了《优先受偿权批复》和《执行异议规定》关于购房款的比例问题,在预告登记情形下,即使购房款支付的比例没有超过《执行异议规定》的规定,管理人往往也不会选择解除合同。预告登记后,对无法履行商品房买卖合同而产生的损害赔偿请求权,实践中都会优先给予清偿。

 

此外,在购房者仅支付定金情形下,如果房屋已经建成,且购房者与房地产企业约定的价格高于市场价时,此时,继续履行合同可以使破产财产增加,令全体债权人获益,破产管理人应当选择继续履行合同。如果破产管理人经过利益衡量后得出继续履行合同会使破产财产减少时,可以选择解除合同。管理人解除合同后,定金只能按照普通债权申报。在破产申请受理前,因解除合同产生的双倍返还定金请求权可以申报普通债权,在破产申请受理后,只能对定金本金申报债权,加倍返还部分应当按照《破产法》第46条的规定停止计息。

 

现行规定对购房者权利保护存在的缺陷

 

(一)现有规定的上位法依据不足

《优先受偿权批复》从性质上来说属于最高人民法院的司法解释,根据《宪法》《立法法》的相关规定,司法解释只能对法律的具体应用做出解释,而不能突破法律的规定。根据《合同法》第286条的规定,建设工程价款具有优先受偿的效力,这是法律所创设的优先权,而《优先受偿权批复》仅以司法解释的形式就使得支付了大部分购房款的购房者取得了优先于建设工程价款的权利,明显有违法律位阶的规定。[5]司法实践中,大部分法院认为建设工程价款是《合同法》确定的优先权,能够优先于担保物权、职工债权等受偿,而支付了大部分的购房款又优先于建设工程价款受偿,因此,购房款就取得了更为优先的地位。但是从理论上来看,《优先受偿权批复》只是就具体案件适用的答复,并不能直接对抗由《物权法》《破产法》确立的担保物权优先、职工债权优先规则,司法实践中的做法,破坏了法律体系的内在统一性。

 

(二)对购房者的范围界定不清

《优先受偿权批复》《执行异议规定》将优先保护的购房款范围限定为已支付大部分的购房款、所购房屋必须是用来居住,那么如何界定“大部分比例”购房款、如何界定房屋的居住属性是实践中难以把握的问题。在《执行异议规定》中,支付了超过50%的购房款可以对抗法院的执行,但适用在破产程序中,其合理性值得怀疑,因为,50.1%与49.9%并没有实质性的区别,仅仅因为两者相差无几就确定前者具有优先权,而后者不具有优先权,明显不符合公平正义的要求,且购房者在债务人破产前为了规避此条款,很可能会补足购房款,使得此条款被虚置。在房屋的居住属性方面,除非房屋本身就是门面房等商用房,居住房在购买之后的居住属性方面并不明确,因为,购房者在购买房屋之后,可以用来居住,也可以用来出租,后者就具有经营属性。在期房交易、房屋未交付场合,居住房的“居住”属性并未确定。

 

完善破产程序中购房者权益的优先保护

 

(一)通过法律规定来明确购房者的权益保护

现行司法解释规定购房者的受偿权优先于《合同法》第286条规定的建设工程价款、担保物权的效力,说明了购房者的权利保护在实践中具有重要的地位。因为,购房者支付的购房款是房屋得以建成的首要因素,其对房地产市场的健康发展具有重要作用,所以,有必要对其加以特殊保护,应当将司法解释的规定上升为法律规定。由于购房者的优先权具有准物权的效力,所以,应当在《破产法》《担保法》中明确购房者的优先权,并与其它担保物权相衔接。在法律明确购房者的优先权以后,其就具有对抗建设工程价款、抵押权的上位法依据。也不会突破物权优先于债权原则,使其它普通债权劣后于购房者清偿具有了合法性依据。

 

(二)充分利用商品房预告登记制度

在购房者的优先受偿权上升为法律规定以后,还应当充分利用并完善商品房预告登记制度。因为,法律虽然赋予了购房者优先权,但若没有预告登记制度的公示效力,很难保证房地产开发商不会一房多卖、先卖后抵,此时,必然会引起多个购房者之间的权利冲突,以及购房者与抵押权人之间的权利冲突。为了保证房地产市场健康发展,有必要完善预告登记制度,明确预告登记的法律效力。我国《物权法》规定“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”学界将其解释为预告登记具有权利保全、顺位保留、破产保护的效力,根据《物权法》《房屋登记办法》的规定,权利保全和顺位保留的效力就有明确法律规定,而破产保护效力却存在很大争议,因为破产保护效力并无明文规定。

 

为了购房者生存保障权与维护交易安全的平衡,应当承认预告登记具有破产保护效力。这是预告登记制度本旨的要求。因为,人们之所以选择对房屋进行预告登记,就是为了在将来某个时刻取得不动产所有权,即使债权能够获得对抗第三人的效力,即使债务人破产,这种对抗第三人的效力也不因此受到影响。再者,预告登记后,破产管理人应当受到预告登记的约束,如果管理人要处分房屋,就必须获得预告登记权利人同意,如果预告登记权人不同意,财产处置势必难以进行,因此,如果不将房屋过户给预告登记权利人,则房屋的处置势必陷入僵局。由此推断,预告登记具有破产保护的效力。

 

预告登记还应当具有受偿顺位的保留效力,也就是当房地产开发企业破产后,在确定各类债权的清偿顺位时,应当按照预告登记的时间确定,而不是按照本登记的时间确定。因为当购房者的权利被预告登记之后,在未来极大可能发生标的物所有权的转移,这一事实已经公示于第三人,第三人已知悉预告登记的法律后果,其权利就不得优先于预告登记人受到保护。

 

(三)明确购房者的范围

在购房者优先权具体实施方面,必须要明确应当优先保护的购房者范围。司法实践中,并没有严格按照是否支付大部分比例购房款、居住性住房的标准来决定是否继续履行合同,往往会在“维稳”的考虑下,不适当地扩大应当保护的购房者范围。在购房款比例方面,不应当机械地按照《执行异议规定》的规定来确定优先保护的范围,对于办理了预告登记的购房者,可以放宽已支付购房款的比例。在购房款支付的时间节点上,购房者应当在破产申请受理前支付超过50%的购房款,破产申请受理后支付的购房款,不应当计算在内,防止购房者为获得优先权而恶意补足购房款。在购房者购房目的认定上,如果是现房且已交付的,要看购房者有没有用来出租、经营,如果是经营性的则不能认定为居住用房;如果是期房,要根据购房者实际的生活状况以及相关证人证言,认定其是否是居住用房。

 

结 语

 

房地产企业破产中,购房者的权益保护具有十分重要的意义,其关涉到多方权利主体的利益分配,是实践中的难题。《优先受偿权批复》《执行异议规定》为司法实践提供了解决思路,但将购房者受偿权放在绝对优先权地位,存在着缺乏上位法依据、过度保护购房者的权利以及优先保护的购房者范围模糊等问题。应当将购房者的优先权上升为法律位阶的规定,并充分利用商品房预告登记制度,明确应当优先保护的购房者范围,从而为购房者的权益提供实实在在的保护。

 

 

[1]王昱·论房地产企业破产清算程序中购房人权利的保护与平衡[D]·中国政法大学,2017。

[2]马娟娟·房地产企业破产中购房人优先受偿权研究[D]·山东大学,2016。

[3]马娟娟·房地产企业破产中购房人优先受偿权研究[D]·山东大学,2016。

[4]庄加园·预告登记的破产保护效力[J]·南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学),2014,(6):53-63。

[5]刘天利·房地产企业破产制度的完善——从购房人权益保障视角来看[J]·人民论坛,2013,(17):126-128。

(责任编辑:顾皖军)


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