漫修原创 | 离婚诉讼中军队房改房的权属及分割原则

江苏漫修律师事务所 李圆圆
 

　　【摘要】“军产房”作为特殊的房产类型，既要受《民法典》及司法解释的约束，也要遵守《中国人民解放军房地产管理条例》等军事法规、部队政策文件的规定。“军产房”按其性质可以分为军队公寓住房、营房、军队现有住房等类型，当特定主体按照房改成本价购买了军队现有住房后，该房产性质就会转化为军队“房改房”。在离婚诉讼中，军队房改房性质属于个人财产还是共同财产、如何进行分割通常是案件审理的焦点和难点，本文将从军队房改房的概念入手，结合现行规定和司法实践，探讨其在离婚诉讼中的权属认定及分割原则。

　　【关键词】军队房改房 权属 分割原则
 

一、军队房改房概念辨析

　　(一)军产房

　　“军产房”也叫军队房地产，并非是严格意义上的法律概念，关于“军产房”的理论研究较少，相关规定主要集中在《中国人民解放军房地产管理条例》、《建设部、解放军总后勤部关于军队住房制度改革中有关问题的通知》、《军队现有住房出售管理办法》等文件中。“军产房”一般是指权属归中央军委所有、日常由军队管理的房产，按其性质可以分为军队公寓住房、营房、军队现有住房等类型。军队公寓住房，是指在划定的公寓区内保障在职军队人员及其家属工作居住的军产房屋。营房，是指军队拥有所有权并由军队单位使用、管理的军事行政区内的房屋，主要是为了保障军队单位日常工作，完成特定的军事任务。军队公寓住房、营房对军人及家属而言只具有居住和使用价值，产权归军队所有，居住者本身无法取得所有权，因此在离婚诉讼中法院不会直接对权属作出认定，但可以对房屋的居住、使用价值作出处理。军队现有住房是指产权归属于军队,军人等特定主体可以居住、购买的住房，符合条件的购房者可以按照经济适用房价格或房改成本价购买，一个家庭只能享受一次优惠待遇，在依法办理了登记后，购房者便拥有了房屋产权。

　　(二)房改房

　　“房改房”是上世纪90年代末城镇住房政策改革后诞生的一种新型住房形式，这一改革代表着中国城市住宅分配方式的转型，从单位分配转向市场化运作。房改房也叫已购公有住房，是指特定主体根据政府住房改革政策规定、按照特定价格购买的房屋，购买方式主要分成本价购买和标准价购买，不同方式对应的产权性质有所不同。通常情况下，只有以成本价购买的房产可以在市场内公开交易，但某些特殊机构如军队、保密单位、教育部直属院校及中央在京单位的房改房，即便以成本价购买也不能随便出售。房改房的特点是房屋所有人拥有房屋的完全占用权和使用权，但不拥有完全的收益、处分权，因此法院在离婚案件往往难以处理，由于不同地区房改政策存在较大差异，实践中可能出现“同案不同判”的裁判结果。

　　(三)军队房改房

　　军队房改房是军产住房与房改房制度结合的产物，是指符合条件的军人及与军人有关特定主体根据军队住房制度改革政策规定，按照房改成本价购买的军队现有住房。当购房者从军队按照房改成本价购买房屋并办理产权登记后，房屋的权属就发生了转移，此时军队房改房和一般的城镇房改房具有极大的相似性。实践中，在涉及到军队房改房问题时，法院一般会直接依据物权、婚姻家事法律制度以及司法解释的规定进行处理。但由于军产的特殊属性，该房产性质为军队房改房或军队经济适用房，其上市交易实行准入制度，和普通的商品房以及房改房相比上市交易仍存在诸多障碍，在离婚、继承诉讼诉讼中如何处理尚缺乏统一的裁判尺度，有待法律及政策文件的进一步明确，因此在司法实践中，如何认定房屋的权属以及如何分割房产成了争议的焦点和难点。

二、军队“房改房”的权属认定

　　在离婚诉讼中，双方对尚未取得所有权的房产有争议且无法通过协商解决的，人民法院不予处理所有权归属问题，而是根据实际情况对房屋使用权作出认定。如果当事人后续取得了案涉房屋的所有权，可以另行向法院提起诉讼。因此，当军人及特定主体按照房改成本价购买了房屋但尚未办理产权登记时，房屋产权仍归属于军队，实践中法院不会直接对权属作出处理，故接下来本文主要对已办理登记的房产权属进行探讨。

　　(一)婚前购买的房屋权属

　　若一方在婚前以个人名义款购买了房屋且登记在本人人名下的，无论产权登记行为是在婚前还是婚后发生，一般都认定为个人财产，在离婚时另一方无权分割。若一方在婚前只支付了首付款，在婚后用共同财产偿还贷款，房屋仍登记在付首付一方名下的，一般会认定房屋属于付首付一方的财产。对于婚后夫妻共同偿还的贷款及对应的财产增值部分，会被认定为是夫妻共同财产，由取得产权的一方进行适当补偿。

　　（二）婚后购买的房屋权属

　　依据《民法典》相关规定，夫妻在婚姻存续期间购买的房产，属于夫妻共同财产。实践中，军人及配偶在婚姻期间购买的军队房改房通常是基于军人一方的工龄、职务、工资等因素所享有的政策性福利购房，且登记在军人一方名下，与常规的商品房购买有所区别，但法院一般均认定属于夫妻共同财产。为妥善审理家事纠纷案件，统一全省裁判尺度，江苏省高级人民法院先后于2010年5月18日、2019年7月18日发布了《婚姻家庭案件审理指南》和《家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)》，对于处理房改房问题出具了指导意见，这对军队房改房的处理具有重要的参考意义。根据该意见，依照本人工龄和已去世配偶生前工龄优待政策购置的房屋，通常认定为夫妻共同财产，性质属于是对原有承租权益的承继。夫妻一方在婚内用个人资金全额购买以个人名义参加房改的房屋，即便所有权登记在其名下，一般也认定为共有财产，除非双方有其他约定，或者出资方能够举证证明房产与另一方无关。且另一方不会因此遭受损失，但是可以结合实际情况适当多分配份额给出资方。笔者认为，高院出台该规定主要是考虑到按房改成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，而房价中其实涵盖了夫妻双方的工龄、职务、家庭情况等因素，将其作为个人财产有失公平，结合婚后取得的财产属于共同财产的规定，此类房屋应当优先被认定为共有财产。

　　（三）以父母名义购买的房屋权属

　　关于离婚时房改房的归属，最高人民法院最早在婚姻法解释中进行了明确，随后在民法典相关司法解释中也作出了同样的规定。依据该解释，婚内夫妻双方用共同财产购买但是登记在一方父母名下的房改房，通常被认定为父母一方的财产。购买房产时的购房款可以作为债权处理，但是无权对房屋主张物权并要求分割。这一规定明确了此种情况下房改房的所有权问题，有利于妥善解决争议，该规定之所以没有按照出资贡献将房屋认定为夫妻共同财产，一是基于我国不动产变动实行物权登记主义，应当维护登记制度的公信力;二是考虑到房改房是单位给予其职工的一种优惠性政策，并且此种政策一般只能享有一次，若判定该房屋属于夫妻共同财产，则侵犯其父母的权益，使得无权享受优惠政策的人变相获得了利益。

　　需要说明的是，前述条文限定了房屋登记人为父母，但对于房屋登记在子女一方或双方名下如何处理，并没有明确规定。笔者认为，这是基于军队房改房作为特殊性质的房改房，其购买的主体有严格的条件限制，限定于军人及特定主体，因此实践中难以出现以父母名义购买登记在子女名下的情形。对于一般的商品房来说，以父母名义购买登记在子女名下的，视为父母自愿放弃了对房屋的权利，构成对子女的赠与。
 

三、军队“房改房”的分割原则

　　“军产房”相较一般的公租房、经济适用房流转限制更为严格，其“权属”划分更为复杂，目前司法实务中缺乏较为明确具体的法律规定，即便是购房者可以办理产权登记的军队房改房也存在诸多限制。根据现行《军队现有住房出售管理办法》规定，购房者按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，能够拥有完整产权。需要上市交易的房产实行准入制度，在同等条件下，原先出售房产的单位享有优先购买权。在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及交纳有关税费和收益分成后，剩下的售房款属于个人财产。但由于目前尚未出台上市交易准入制度的具体办法，实践中法院会向不动产登记中心以及军队相关部门(一般是后勤保障处)核实房屋的交易情况，此类房屋一般不允许交易，极少数房屋交易也只是军队内部流转。因此在离婚诉讼中，对于此类军队政策性住房的分割，不同法院可能会有不同的裁判结果。

　　(一)房屋未办理产权登记

　　如前所述，对于未办理产权登记的房屋，实践中法院一般不认定房屋权属，待取得房屋所有权后可以另案诉讼。但对于此类房屋，法院可以处理房屋的使用权和居住权，一般会参照军队的有关规定，遵循军队房管部门的意见，考虑房屋的实际使用情况，认定房产的使用权归属于军人一方，对另一方进行补偿。由于房屋不能上市交易，无法评估房屋价值，法院一般会结合出资金额、房屋装修价值、租金收益等因素对另一方进行适当的补偿。需要特别说明的是，在此类房屋继承纠纷中，即便没有办理产权登记，也不影响继承权的行使，法院仍可以对案涉房屋的继承份额作出处理。

　　（二）房屋已办理产权登记

　　婚前一方以个人财产购买的房产，无论是否全款支付，只要房屋登记在其名下的，一般都属于个人财产，在离婚诉讼中不涉及房屋产权的分割问题。因此实践中主要争议的是作为夫妻共同财产的房屋分割问题，笔者检索了大量军队房改房的案例，实践中法院会视具体案情而定，主要分以下几种情形：

　　（三）判决双方各自的房屋份额

　　双方在婚姻存续期间购买的房产，即便是基于军人一方的工龄、职务、工资等因素所享有的政策性福利购房，且登记在军人一方名下，实践中法院一般倾向于认定属于夫妻共同财产，并且大部分法院在处理房产分割问题时倾向于直接判决各自享有的房屋份额。夫妻双方可以协商份额比例，协商不成的法院会根据资产情况，按照保护子女、女方和无过错方权益的原则判定，在双方均没有重大过错的情况下，一般倾向于判决各自占50%份额。笔者认为，大部分法院均作出类似的判决，并未实质处理房屋的归属和折价补偿问题，部分原因在于军队房改目前无法实际上市交易，房产价值评估工作较难开展。此种处理方式虽然合法，但是并未真正处理离婚诉讼中的房产分割问题，不同于房屋继承纠纷中继承人之间天然具有亲属关系，离婚诉讼中双方今后缺乏共同生活的基础，大部分离婚案件当事人起诉要求分割房屋的真正目的是取得房屋权属或者折价后的经济补偿，并非只是占有一定的份额，因此如果法院仅判决各自享有的份额比例，当事人仍有可能再次起诉要求分割或者主张房屋的占有使用费等经济利益。因此，对于军队房改房在离婚诉讼中分割问题，亟需进一步出台具体的法律、司法解释或指导意见，同时也需要从国家、军队层面对此类房改房的上市准入制度进一步明确。

　　（四）判决房屋归一方所有，对另一方进行补偿

　　在离婚诉讼中处理夫妻共同所有的房产时，对于办理了登记的商品房，若只有一方主张房屋所有权，法院可以委托评估机构按照市场价值评估，由取得房屋的一方对另一方进行补偿;若双方均不主张房屋所有权的，可以根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。如前所述，办理了产权登记的军队房改房，登记的购房者拥有全部产权，但是房屋目前仍无法进行市场交易，因此军队房改房在司法实践中尚无法进行拍卖、变卖，部分法院会委托评估机构评估房屋价值，由取得所有权的一方按照评估价对另一方进行补偿，但军队房改房由于交易受限，评估机构在评估此类房产时不会直接按照商品房的市场交易价认定，评估价一般都要比市场价低，法院酌定和自由裁量的空间较大。也有部分鉴定机构向法院回复此类房屋不具备进行司法鉴定的条件，无法评估房屋的价值，因此实践中采用此种处理方式的案例较少，大部分法院会直接采用上述第一种方式直接判定房屋份额。
 

结语

　　军队房改房作为一种特殊性质的军队政策性住房，与一般的“军产房”有诸多区别。“军产房”的产权归军队所有，离婚诉讼中一般不涉及房产分割问题，而军队房改房在交纳了购房款并办理登记后购房者可以拥有全部产权，因此在离婚诉讼中对于军队房改房的处理可以适用民法典及相关司法解释中的一般性规定，但需要注意的是此类房屋目前仍无法自由上市交易，相关的司法案例较少，裁判规则并不统一，期待日后军队房改房准入制度能够进一步明确，同时司法机关进一步出台指导意见，为妥善处理房改房问题提供指引。
 

参考文献
【1】参考书目(论著)：王利明，《物权法研究》(修订版)，中国人民大学出版社，2007年版。

【2】参考书目(论著)：梁慧星，《民法总论》，法律出版社(第四版)，2011年版。

【3】参考书目(论著)：刘德权主编.《最高人民法院司法观点集成(民事卷)》，人民法院出版社，2014年版。

【4】参考书目(论文)：梁军，《军产房买卖合同纠纷的法院受理》，《法制与社会》，2011年第28期。

【5】参考书目(论文)：杨静丽，《离婚诉讼中“军产房”的分割问题》，《法制与社会》，2019年第11期。

【6】参考书目(论文)：高岩岩，《以父母名义购买的房改房离婚时需区别情况处理》，《检察日报》，2018年第3期。

【7】参考书目(论文)：孙松岭、向道明，《离婚案件军房改房处理浅见》，《法学探索》，1994年第4期。

【8】参考书目(论文)：何德锐，《中国军产房法律问题研究》，湖南师范大学硕士学位论文。