【引 言】

随着世界经济全球一体化的进程加快，我国人民生活水平日益增长，经济发展水平不断加强，居民消费水平亦得到显著改善，“购房热”也随之席卷而来。北上广的房价水涨船高，二三线城市也不甘落后，房子一定程度上不仅用于居住，对于很多人来讲用于投资。习主席在十九大报告中再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。为此，各地政府纷纷出台宏观调控政策，通过限购限贷等方式来遏制房价过快上涨，进而满足人民群众的生活居住要求。然而，在当今政策环境下很多房地产开发企业在建造了质量上乘的房屋后却因为“法盲”而使自己的利益受损。因此，本文通过剖析宏观调控政策对于房地产开发企业的影响，进而探究其中的法律风险，从而使房地产开发企业在销售过程中有的放矢，用法律武器来实现利益最大化。

【关键词】

宏观调控  调控政策  限购限贷  认筹  认购  预售  现售 

【正 文】

一、房地产宏观调控的概念及意义

房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

房地产市场宏观调控的对象是整个房地产市场，包括土地市场、房产市场、房地产资金市场、房地产劳务市场、房地产技术市场和房地产信息市场等。[i]

房地产调控事关千家万户切身利益，事关经济发展、金融稳定整体大局，其重要性无论怎样强调都不为过。在现阶段，房地产宏观调控的主要目标和任务应该是：保持市场供求总量的基本平衡，促进市场结构的优化，从而促进房地产市场持续、快速、健康发展。各地政府结合本地的实际情况，制定相应的调控政策，以无锡为例，自2016年下半年以来，出台了多个调控政策。如2016年10月2日出台了关于贷款首付比例以及开发企业备案价格限制的规定；2017年4月28日出台了“限价令”；2017年5月20日出台了领取不动产证两年内禁止转让的规定；2017年8月11日出台了“一价清”政策；2017年9月25日出台了购房与户口、社保挂钩的规定等等。其政策的出台对于无锡市房价过快上涨起到了一定的遏制作用。

二、认筹阶段的法律风险及防范

认筹是房地产开发企业在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠和抽大奖等方式，吸引有购房意向的购房者预先向房地产开发企业缴纳认筹金。目前市场上常见“交一万抵三万”、“交三万抵五万”、“交五万抵十万”等等操作方式，其中交纳的“一万”、“三万”、“五万”为“认筹金”、“意向金”、“诚意金”等。而抵的“三万”、“五万”、“十万”就是从总购房款中扣除相应的金额。

对于购房者而言，交纳了认筹金，就有房屋的优先购买权，且会享受一定的优惠政策，所以很多购房者纷纷挤破头去认筹。对于房地产开发企业而言，可以提前锁定客户、提高宣传度，还可以回笼一部分资金。所以认筹是很多房地产开发企业所乐衷的销售模式。

但，认筹阶段房地产开发企业还没有取得预售许可证。根据《城市房地产管理法》第四十五条之规定，商品房预售需取得预售许可证。国家的相关法律法规对于未取得预售许可证的销售行为也有相应的处罚措施，如《城市房地产管理法》[ii]、《商品房销售管理办法》[iii]、《城市房地产开发经营管理条例》[iv]等均有规定。很多当地政府也针对此种情况出台了政策。如，无锡市物价局和无锡市住房和城乡建设局于2017年8月11日发布的《关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及一价清制度的通知》中明确“新建商品房取得预（销）售许可证前，房地产开发企业及中介机构不得收取定金、保证金、诚意金、*金等任何费用。”

如何避免上述风险？笔者认为，在未取得预售许可证的情况下不宜收取认筹金，但可以采集登记意向购房者的信息、并作出一定承诺如承诺在具备预售条件后已登记信息的购房者如购房则可享受一定程度的优惠措施。一则对于潜在购房者而言无需支付任何费用，但获得将来购房的福利；二则对于房地产开发企业而言可以广泛大量采集潜在购房意向者的信息，待具备销售条件后可以有针对性地进行推广，增加销售业绩。

三、认购阶段的法律风险及防范

认购是房地产开发企业在拿到预售许可证的情况下，与购房者达成购买协议，但没有进行正式的书面签约，而只进行简单的协议签署，确认达成购买协议。这种情况是因为签署房屋购买协议过程比较复杂，条约较多，还涉及贷款、银行、以及各类证件的证明，而进行的简化过程，正式签约一般会在认购之后正式签署购房协议。

认购时房地产开发企业通常要求购房者支付2-10万元不等的定金。该定金是立约定金，即为了将来签署《商品房买卖合同》所支付的定金，适用定金罚则，即如购房者未按照认购协议的约定签署《商品房买卖合同》，则没收定金；如房地产开发企业未按照认购协议的约定与购房者签署《商品房买卖合同》，则定金双倍返还。

由于认购协议是买卖双方对于将来签订《商品房买卖合同》的预约，法律性质为预约合同，非本约合同。存在购房者在交付定金后杳无音信、迟迟不来签订《商品房买卖合同》，而作为房地产开发企业所销售的房屋处于不确定状态，如不解决与该购房者的问题，则无法再将房屋进行出售，进而对于房地产开发企业回笼资金存在非常大的困扰。如何规避上述风险？笔者认为，首先，认购协议条款的设置尤为重要。条款中应明确以下几点内容：1、明确签订《商品房买卖合同》的时间、地点以及所携带的资料；2、明确如购房者未按合同约定的内容前来办理《商品房买卖合同》签署手续的，则出卖人有权无需经通知对方则视为认购协议自动终止，没收定金、出卖人有权另行出售房屋；3、认购协议中明确买受人对于拟签订的《商品房买卖合同》已充分知悉，对此无任何异议。

由于受限购政策影响，房地产开发企业对于《商品房买卖合同》网签备案的时候，房管局会限制每天备案房屋的数量。实践操作中，经常会遇到购房者以无法进行网签为由要求解除认购协议或者要求确认认购协议无效、双倍返还定金。这一问题已有非常多的诉讼。对此，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条[v]之规定，以及为了避免诉争，建议房地产开发企业在认购协议中明确由于受政策影响，在认购协议规定的签约日期所签订的合同非备案合同，备案时间以政府相关部门通知为准，买受人对此充分知悉，不得以此为由解除认购协议或者拒签《商品房买卖合同》。

四、预售阶段的法律风险及防范

商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。根据我国《房地产管理法》第四十五[vi]条之规定，必须满足该条的全部内容。

由于在宏观调控政策下，在房地产开发企业领取预售许可证时要向住建局提供《商品房预售方案》，而预售方案往往会要求房地产开发企业提供房屋销售价格，如《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》第二条中就对此予以了明确，同时上海市住房和城乡建设管理委员会与上海市物价局联合发布的《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（沪建房管联[2017]657号）明确“对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。”对此，很多房地产开发企业面临政府的销售限价，万般无奈，但为了尽快申领预售许可证、回笼资金，亦只能按照物价局核定的价格进行销售。对此，如何实现销售价格最大利益化成为每个房地产开发企业的重点课题。

目前市场上通常的操作方式为将车位销售或者精装修与房屋销售一并进行。但，实践中具体操作方案却是五花八门，有的毛坯房屋销售签订一份合同、车位销售签订一份合同、精装修签订一份合同。而有的则放在一起签订一份合同。各有哪里利弊呢？

首先，如果分开签订，则因房地产开发企业没有装修资质会存在双方之间签订的合同被认定无效的法律风险；但如由精装修公司与购房者签订精装修合同，则精装修部分的价格无法放到房屋销售价格中，亦无法达到突破限价的目的。同时，由于分开签订，存在购房者履行《商品房买卖合同》而解除或者不履行《精装修合同》的可能性，使得最终销售价格还处于不确定状态。

其次，如果合并签订，会存在购房者诉求装修的材质与金额不符，要求对装修材质进行鉴定，进而要求房地产开发企业返还多余的装修款的法律风险。

鉴于此，笔者认为，可将商品房买卖合同与精装修合同签订一份合同，其中精装修不仅包括材料采购以及施工，还包括设计，由于设计属于智力成果，在核算精装修成本时可根据具体情况来核定设计费用。购房者在房屋交付时，以装修部分的价格过高为由主张时，可以此进行抗辩。而房地产开发企业在申领预售许可证时，物价局所核定的价格也相比毛坯房更具有核定空间。

另外，由于受宏观调控政策的影响，在签订《商品房买卖合同》到贷款办理完毕时还需要很长一段时间，以无锡为例，通常需要一年左右的时间。而在此期间，如遇银行利率上调、首付比例提高，则会存在购房者要求解约或者要求房地产开发企业对此承担责任。对此，作为房地产开发企业如何保护好自身权益？

建议房地产开发企业在《商品房买卖合同》中明确由于受政策的影响，房地产开发企业无法保证房屋网签时间以及贷款办理时间，且办理贷款为购房者的义务，购房者充分知悉在此期间存在利率上调、首付比例提高的法律风险，且自愿承担该等风险，与房地产开发企业无关。

五、现售阶段的法律风险及防范

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。在宏观调控政策下，一是受房屋备案时间的影响，二是受贷款办理时间的影响，所以按揭贷款的购房者在签订商品房买卖合同后向房地产开发企业交付按揭贷款款项的时间处于不确定状态。但实践操作中，由于是现房销售，很多房地产开发企业在房屋销售时便将房屋交付给了购房者、甚至为购房者办理了不动产登记证，而购房者的按揭贷款却迟迟不到位。此时，如购房者因为个人信用问题或者其他原因无法办理按揭贷款又无法以其他方式支付剩余购房款的，则房地产开发企业往往会束手无策或者进入长期的诉讼中，而因房屋已交付给购房者，购房者往往对房屋进行了装修且已实际入住，对于二次销售带来非常大的难度。

对此，笔者认为，在设定《商品房买卖合同》时应对此予以明示，即购房者付款义务在先，在全部款项支付完毕后方可进行房屋交付。操作中要对自己的销售人员或者工作人员进行告知，在购房者付清全款前，务必不能交付房屋。

【总 结】

很多人都认为房地产开发企业在出售房屋时处于优势地位、甚至强势地位，实质上是对于这一行业的曲解。每个房地产开发企业都希望能把房屋顺利建造完毕、并交付给购房者，由于房屋的建造成本极高、周期较长，垫资成本非常大，而回款时间又非常漫长。在此期间，又遇各种宏观调控政策的影响，如稍有不慎，会造成巨额的经济损失、购房者聚众闹事等情形的产生。房地产开发企业只有以法律武器防患于未然，才能未雨绸缪、运筹帷幄。本文借以期望能给房地产开发企业在宏观调控政策下的销售提供些许帮助，亦是本文的初衷。

1 周建华主编：房地产经营管理，中国大地出版社，1999.07，第6页。

2 第六十八条 未取得预售许可证进行销售的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

3 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

4 第三十六条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

5 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

6 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。