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【案情简介】

    2016年沈岳与无锡市晓初针织服装厂签订了土地及房屋买卖合同，土地性质是集体经营性建设用地。合同签订后沈岳按

约支付了转让款，并已实际占有使用房屋。双方去办理过户登记时，却因政策因素未能办成。在不能办理过户的情况下，为

确保沈岳对于房屋的权利，晓初厂主动提出再与沈岳签订一份抵押借款协议，将房屋抵押给了沈岳。2018年时晓初厂因民间

借贷纠纷被出借人马红诉至法院，该房屋因此被查封，随着马红案的判决及马红申请强制执行，该房屋将进入评估拍卖程

序。

【调查与处理】

    为阻却马红案对案涉房屋土地的执行，沈岳及时提起了执行异议。2018 年 7 月 16 日法院裁定中止对案涉房屋的执

行。马红对此提起执行异议之诉，2019 年 4 月 9 日法院一审判决驳回马红的诉讼请求，认为沈岳对案涉房屋土地的物权

期待权足以排除马红案金钱债权的执行。马红不服，提起上诉，2019 年 9 月 23 日无锡市中级人民法院作出终审判决，

驳回上诉，维持原判。

【法律分析】

    一审法院归纳了两大争议焦点：第一，房屋买卖合同是否终止，双方有无将购房款转化为借款的意思表示；第二，

沈岳能否排除马红案对案涉房屋土地的强制执行。对于第一个争议焦点，法院认为，根据晓初厂在抵押借款协议签订后出具

的收条，直至 2017 年，均表述为“房屋款”、“购房款”，借款期限的表述也与土地使用权的终止时间相一致，表明房

屋买卖合同并未终止，抵押借款协议并非双方将房屋买卖款转化为借款的意思表示。对于第二个争议焦点，法院认为，

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被

执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已

签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同

约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”沈岳与晓初

厂签订的土地使用权转让协议和工业厂房转让协议签订在马红案法院查封之前，且已实际履行，沈岳按照合同约定支付了转

让款，并实际占有使用了案涉房屋。工业厂房转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有

效。对于无法办理过户的原因，案涉房屋在一次流转时登记在非集体企业晓初厂名下，沈岳基于对公示登记的信赖签订合

同，现无法过户的过错不在沈岳。故沈岳对于案涉房屋的物权期待权足以排除马红案的执行。

【典型意义】

    本案从 2016 年房屋土地买卖合同的签订，到 2018 年提起执行异议，再到 2019 年最终裁判结果的作出，正好映合

了国家对于集体经营性建设用地入市流转态度不断明确的过程，体现了法律和社会的良性互动。立法态度、司法实践

感受着社会进步发展的脉搏，社会进步发展离不开法律层面的支持与保障。

    就国家政策层面来说，2013 年 11 月，中共十八届三中全会审议通过《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，该

决定指出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入

股，实行与国有土地同等入市、同价同权。2019 年 1月 3 日国务院关于三农问题的中央 1 号文件《中共中央国务院关于

坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》中也明确指出“全面深化农村改革，激发乡村发展活力…… 在修改

相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统

一的建设用地市场”。

    法律法规层面，《中华人民共和国土地管理法》2019 年的修正配合了国家城乡一体化建设的发展战略。修正前的土地

管理法第 63 条表述为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总

体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，尽管众多学理文章均分

析该条的本意为禁止农用地用于非农业建设，但也有部分文章认为，该条是对集体建设用地的流转作了限制，仅限于破产、

兼并情形。修正后的第 63 条表述为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集

体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地

界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、

出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式

取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权

人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高

年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定”。新修改的土地

管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，这是土地管理法的一个重大制度创新。相信在不久的将来，各省市均

会陆续出台相应的地方规章，进一步细化集体经营性建设用地使用权流转的操作路径。同时，在司法实践层面，以江苏省为

例，南京、苏州、无锡等地均有相关司法判例支持集体土地使用权流转，认定集体土地使用权流转合同有效。本案的裁判结

果正是在土地管理法修改这一大背景下作出的，符合国家鼓励集体建设用地流转的政策方向。

    自然资源部法规司司长魏莉华说“土地制度是国家的基础性制度，在革命、建设，特别是改革开放实践中形成的中国特

色的土地制度为我国经济社会发展作出了历史性贡献，但是随着改革不断深化，现行农村土地制度与社会主义市场经济不相

适应的问题凸显，必须通过深化改革来破解。……（2019 年 8 月 26 日）通过的土地管理法修正案，坚持土地公有制不动

摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，把党中央关于农村土地制度改革的决

策和试点的成功经验上升为法律，在农村三块地改革方面作出了多项创新性的规定。……集体经营性建设用地入市是这次土

地管理法修改的最大的亮点。” 无论是立法规范，还是司法实践，都在为建立城乡统一的建设用地市场而努力，农村经济

必将焕发出更大的活力。