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一、案例名称
唐某、季某与G公司房屋买卖合同纠纷案
二、裁判要旨
专项维修资金系指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。我国目前的法律法规尚未对商业用房的专项维修资金收缴及管理使用作出明确规定，但开发商与业主就专项维修资金事宜达成的约定对双方具有约束力。专项维修资金属于全体业主共有，对于共同共有的财产，在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割的时候可以请求分割。业主可以通过共同协商成立业主委员等一定的积极行为实现目的，或者通过表决证明多数人不愿意为实现约定的目的而分割共有财产。
三、案情简介
2018年9月27日，G公司与唐某、季某签订商品房买卖合同，约定唐某、季某购买**路**号**室房屋，房屋性质为商业，合同内容附件包含《业主临时规约》以及唐某、季某出具《承诺书》。其中，《业主临时规约》中第四条（维修资金的筹建和使用）规定：“业主应当按照下列规定筹建和使用维修资金（一）按照规定和本规约约定缴纳专项维修资金；……”第五条（物业维修和更新的实施）规定：“各业主同意，物业维修及更新由物业管理企业按规定组织实施，费用按维修资金规定列支”，《承诺书》内容为：“本人已详细阅读并理解建设单位G公司制定的《业主临时规约》，同意遵守规约内的一切条款。如有违，愿承担相应违约责任。”商品房买卖合同原件文本在骑缝处加盖有G公司的公章，唐某、季某的签名以及手印。
2018年8月27日，唐某、季某支付维修资金5996.7元，由G公司出具收据。
另，案涉小区商业用房尚未全部出售，且存在部分商业用房业主未按约缴纳专项维修资金的情况。案涉小区尚未成立业主委员会。
2020年5月，唐某、季某起诉要求依法判令G公司向其退还住房专项维修资金5996.7元及相应利息损失（从2018年8月28日按中国人民银行基准利率利息表年息4.75%计算至支付日止）。主要事实和理由为：根据相关部门的规定，商业性质的房屋未明确业主必须缴纳专项维修资金。双方的房屋买卖合同中也无约定需要缴纳该款项。G公司在收取该款项后也未向无锡市物业管理中心交存该笔款项。业主认为该笔款项不应由G公司占用与支配，为此多次向G公司要求退还，但G公司拒绝退还。
一审法院判决支持业主的诉讼请求。
四、律师谋略
漫修所律师接受G公司的委托，积极展开调查论证，但本案代理存在较大难度：
首先，G公司开发建设的商业广场汇聚商铺、写字楼和公寓三种业态，本案纠纷源于部分公寓业主对于专项维修资金收取的不满。因G公司、公寓业主、物业公司三方之间存在较多矛盾，本案成为了公寓业主情绪的宣泄口，双方冲突较为激烈。
其次，本案涉及的争议焦点处于法律空白地段，我国目前的法律法规尚未对办公类商业用房的专项维修资金收缴及管理使用作出明确规定，在物管部门管理实践中，对于商业用房专项维修资金的管理接触的也较少。而双方商品房买卖合同、《业主临时管理规约》中关于专项维修资金缴纳的约定并不是很明确，G公司代为收取此笔专项维修资金并自行留存这一行为的合法性论证存在难度。
再次，在一审审理期间，代理律师与G公司制定多套调解方案，然而由于双方矛盾激烈，业主持续向一审法院进行施压，导致无法达成调解方案。因为一审判决支持业主的诉讼请求，对于二审的审理非常不利。一审法院认为，依照《无锡市对于专项维修资金管理办法》，即使G公司有约定可代收专项维修资金，也应在办理房屋所有权首次登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅维修资金专户。经沟通了解，目前无锡市物管中心确实可以管理非住宅维修资金，但是必须需要整个物业项目全部维修资金缴纳到位，物管中心专用账户才能进行接收、监管。然而，整个商业广场项目无法进行分割，且G公司自持面积较大，且大量商铺、写字楼未售出，如果一次性交存，金额较大，不符合商业广场运营常理，也为后期出售物业专项维修资金缴纳的管理产生困扰。
因此，在二审审理过程中，代理律师转换工作重点，充分立足于双方之间的合同约定，积极沟通、了解无锡市物管中心的监管模式，将论证重点集中于现有管理方式的不合理、项目整体公共利益以及本案对无锡商业楼市场可能产生的剧烈影响，并针对一审判决中对G公司不利点一一进行反驳、论述，代理方案主要包括以下四部分内容：
（一）论证G公司收取专项维修资金的合同依据。由于涉案房屋系商业用房，而《无锡市住宅专项维修资金管理办法》和《无锡市对于专项维修资金管理办法》仅约定“非住宅物业可以交存维修资金，其维修资金的管理参照本办法执行”， 因此G公司收取业主的专项维修资金没有法律依据，然而双方在合同附件《业主临时管理规约》及《承诺书》中对于专项维修资金的缴纳作出明确约定，且合同原件均有唐某、季某的签字及手印，而该证据在一审中被法官忽视了，因此在二审庭审过程中，代理律师也是积极引导法官注意合同原件。
（二）调查商业广场项目业主态度及无锡市场商业楼盘专项维修资金管理现状。由于物管中心的态度始终是整个项目收交完毕全部专项维修资金，才能缴纳至物管中心专用账户，该操作方式对于G公司而言是十分不利的。且二审法官为妥善解决纠纷，也是与无锡市物管中心工作人员进行对接、交流，物管中心的官方回答会直接影响法官的判决。代理律师指导、协助G公司调查业主态度及无锡市其他楼盘操作方式，据了解，公寓业主内部态度并不一致，大部分业主是持观望态度，甚至部分公寓业主是直接反对退还专项维修资金的。无锡部分商业楼盘专项维修资金是由建设单位收取并代存，部分楼盘没有缴纳专项维修资金，操作不一。
（三）开设单独账户。业主代表在一审、二审庭审中均认为G公司侵占业主财产，而G公司收取专项维修资金的初衷在于后期物业的维修、更新。及时开设单独账户，也能向各方明确表达G公司的诚意，缓和业主的抵触情绪。
（四）业主问题设置。据代理律师与业主的多次接触、交流，业主代表提起本次诉讼的重点在于发泄对建设单位的不满情绪，仅注重于专项维修资金的退还，而对于后期项目的维修并没有妥善安排，因此在二审庭审中，代理律师也是特意关于后期项目维修计划设置了相关问题，而从业主代表的反馈情况来看，其既要求退还专项维修资金，也要求建设单位继续负责后期维修，显然也是不合理的。
五、裁判结果
一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初****号民事判决；
二、驳回唐某、季某的诉讼请求。
六、实务经验总结
涉及到法律空白问题，首先需要充分进行法条检索，尤其是市级的法规，是检索的重点。在法律法规没有明确规定的情况下，必须结合原件反复研究双方合同。另，类案检索是应对法律空白问题的关键，通过大量案例检索，将会为代理带来灵感。
应对群体性纠纷，不能简单只是运用法律条款进行论证说理，在诉讼过程中，需要调整心态，保持冷静，尽可能通过具体的措施进行缓和双方敌对情绪。在本案的审理过程中，代理律师发现其实双方矛盾的加深实质在于双方沟通、交流的缺乏，虽然有一部分原因在于开发商与业主之间不平等地位所带来的天然敌对情绪，但双方沟通渠道的堵塞是双方矛盾无法实质解决、甚至慢慢加深的重要原因。在担任建设单位顾问单位期间，尤其是应对业主事宜时，相关决策、通知应及时公告、公示，确保业主的知情权。