闫成平诉无锡嘉盛置业有限公司商品房买卖合同纠纷案

 

1、案情简介：原告闫成平与被告无锡嘉盛置业有限公司（下称“嘉盛公司”）于2011年7月8日签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买无锡鸿山镇水岸观邸88号601室房屋，合同第十五条约定“嘉盛公司应当在2013年7月6日前交付房屋，房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2013年9月1日，房屋交付给闫成平。2013年12月23日，嘉盛公司向房屋登记机关提交权属登记备案资料。2013年12月27日，房屋登记机关核发了闫成平所购房屋初始登记证。2014年5月27日，房屋登记机关为闫成平所购房屋登记了权属证书。2014年5月26日，闫成平向无锡新区法院起诉嘉盛公司支付逾期办证违约金即房屋总价款1%计5456元。

 

2、争议焦点：嘉盛公司是否应依据《商品房买卖合同》第十五条向闫成平支付违约金？

 

3、律师辩护：（1）根据合同第十五条，出卖人构成违约需符合两个条件：其一，出卖人不在约定的期限内向有关机关进行权属备案；其二，出卖人的过错行为导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书。因此，仅违反备案条件，并不能对买受人的权利造成实质损害，也够不上违约。

（2）关于办理房产证的相关事宜，办理房产证是买受人法定义务，出卖人只有协助义务。

（3）涉案房屋由于逾期竣工备案导致逾期交房，进而导致逾期向房屋登记机关交付备案资料，系同一违约行为导致的两种法律后果。嘉盛公司于2013年9月1日交房时已将逾期交房违约金支付给了闫成平，故对于逾期向产权登记机关备案登记的违约行为嘉盛公司已支付了相应的违约金，无需再重复支付。

 

4、审判结果：驳回闫成平的诉讼请求。

 

5、社会影响：案判决后，闫成平未上诉。因水岸观邸业主近1000户，选择一户代表即闫成平起诉至法院，若该案判决开发商败诉，会导致近500万的经济损失。嘉盛公司该案的胜诉为企业挽回了巨额的经济损失。